买房中的小九九

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(原文发自比利时法律时事一点通 2016-05-08)房子是个大件,为了买的称心、放心、安心、舒心,大家需要注意些什么呢?比如房屋符不符合建筑规定、买卖手续是不是齐全,自己为心爱之“屋”大概要有多少预算。

建筑(改建)许可证:无证不改

当您看中一套心仪的房产并有意向购买时,您有权向要求卖方提供房屋图纸。确认目标房屋是否与图纸相符是有必要的,如果图纸与实物不符,就要留心有没有可能存在违章建筑等问题了。在比利时,房屋的拆除、重建、改造及添加一个或多个固定结构都需要获得“建筑许可证”( Permis d’urbanisme)方可进行,该许可证是由专业建筑师规划并提交行政机构,行政机构批准颁发的,“建筑许可证”有效期为2年。如擅自改建房屋,将会面临刑事和行政制裁。

从签订合同到房屋买卖公证

买卖双方商谈愉快,便是签订“销售合同”(Compromis de vente)的时候了,合同中的销售条款便为后期对此买卖进行公证提供了基础。买房定金一般在销售合同签署时支付,而房屋买卖公证则需在签署完销售合同的4个月内完成。房屋买卖公证书由公证员(Notaire)公证,在此买卖双方可选择同一个公证员或不同的公证员。

心爱之“物”,不得不花的钱

1、(转让)登记税(Droits d’enregistrement

对二手房屋买卖,比利时国家政府对成交金额/房屋价值征收税率在10%(弗拉芒地区)或12.5%(布鲁塞尔和瓦隆地区)的登记税。在某些情况下该税可以有一定减免,最低征收税率可至6%。登记税与公证员对买卖进行公证之日支付。

倘若出售房屋为新房时,买房者需要支付的不是(转让)登记税,而是增值税,税率为21%。对于新房的解释为建成后直至第二年的12月31日这期间的房屋。我们举例说明,有一处房屋在2012年4月建成并出售,在2014年12月31日前,它都被归为新房一类。如您购买它就需要支付21%的增值税。

2、公证费和手续费

除了上述登记税外,公证处还将收取公证费(Honoraires)和办理公证所需的行政费用(手续费)。以一处30万欧元在布鲁塞尔大区的房产为例,公证费为2477.65欧元,公证费的收费标准参考当地法律规定,各公证处所收取的公证费应当相同,而对于这套房屋公证所需的手续费则在950欧元到1500欧元之间。具体房屋的登记税、公证费和手续费的预算,可以通过比利时公证人皇家联合会网站http://www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php计算。

3、物业税(Précompte immobilier

物业税是一个地区每年的地产税。在布鲁塞尔大区及瓦隆区物业税为土地收入(Revenu cadastral)的1.25%,弗拉芒地区为2.5%。计算物业税的方法举例如下:按1975年1月1日该房产的月租乘12个月减去40%费用便是净土地收入。

假设A房1975年1月1日的租金为150欧元。

1975年净土地收入:150*12—(150*12*40%)=1080欧元

2014年土地收入:1080*1.700(2014年系数)=1836欧元,

2014布鲁塞尔大区和瓦隆区物业税:1836*1.25%=229.50欧元

2014年弗拉芒区物业税:1836*2.5%=459欧元

1975年为基准年

各年土地收入系数

1975 1
2009 1.5461
2010 1.5461
2011 1.5790
2012 1.6349
2013 1.6813
2014 1.7000

如果您在今年1月1日成为该房产真正持有人,则必须缴纳物业税。即使您将房产转租也不可让承租人来承担物业税。

物业税是可以减免的,如果您有两个或两个以上小孩,您需赡养年迈父母或身体残疾都可减免一定金额的物业税。