买房中的小九九

（原文发自比利时法律时事一点通 2016-05-08）房子是个大件，为了买的称心、放心、安心、舒心，大家需要注意些什么呢？比如房屋符不符合建筑规定、买卖手续是不是齐全，自己为心爱之“屋”大概要有多少预算。

建筑（改建）许可证：无证不改

当您看中一套心仪的房产并有意向购买时，您有权向要求卖方提供房屋图纸。确认目标房屋是否与图纸相符是有必要的，如果图纸与实物不符，就要留心有没有可能存在违章建筑等问题了。在比利时，房屋的拆除、重建、改造及添加一个或多个固定结构都需要获得“建筑许可证”（ Permis d’urbanisme）方可进行，该许可证是由专业建筑师规划并提交行政机构，行政机构批准颁发的，“建筑许可证”有效期为2年。如擅自改建房屋，将会面临刑事和行政制裁。

从签订合同到房屋买卖公证

买卖双方商谈愉快，便是签订“销售合同”（Compromis de vente）的时候了，合同中的销售条款便为后期对此买卖进行公证提供了基础。买房定金一般在销售合同签署时支付，而房屋买卖公证则需在签署完销售合同的4个月内完成。房屋买卖公证书由公证员（Notaire）公证，在此买卖双方可选择同一个公证员或不同的公证员。

心爱之“物”，不得不花的钱

1、（转让）登记税（Droits d’enregistrement）

对二手房屋买卖，比利时国家政府对成交金额/房屋价值征收税率在10%（弗拉芒地区）或12.5%（布鲁塞尔和瓦隆地区）的登记税。在某些情况下该税可以有一定减免，最低征收税率可至6%。登记税与公证员对买卖进行公证之日支付。

倘若出售房屋为新房时，买房者需要支付的不是（转让）登记税，而是增值税，税率为21%。对于新房的解释为建成后直至第二年的12月31日这期间的房屋。我们举例说明，有一处房屋在2012年4月建成并出售，在2014年12月31日前，它都被归为新房一类。如您购买它就需要支付21%的增值税。

2、公证费和手续费

除了上述登记税外，公证处还将收取公证费（Honoraires）和办理公证所需的行政费用（手续费）。以一处30万欧元在布鲁塞尔大区的房产为例，公证费为2477.65欧元，公证费的收费标准参考当地法律规定，各公证处所收取的公证费应当相同，而对于这套房屋公证所需的手续费则在950欧元到1500欧元之间。具体房屋的登记税、公证费和手续费的预算，可以通过比利时公证人皇家联合会网站http://www.notaire.be/calcul_de_frais_vente.php计算。

3、物业税（Précompte immobilier）

物业税是一个地区每年的地产税。在布鲁塞尔大区及瓦隆区物业税为土地收入（Revenu cadastral）的1.25%，弗拉芒地区为2.5%。计算物业税的方法举例如下：按1975年1月1日该房产的月租乘12个月减去40%费用便是净土地收入。

假设A房1975年1月1日的租金为150欧元。

1975年净土地收入：150*12—（150*12*40%）=1080欧元

2014年土地收入：1080*1.700（2014年系数）=1836欧元，

2014布鲁塞尔大区和瓦隆区物业税：1836*1.25%=229.50欧元

2014年弗拉芒区物业税：1836*2.5%=459欧元

如果您在今年1月1日成为该房产真正持有人，则必须缴纳物业税。即使您将房产转租也不可让承租人来承担物业税。

物业税是可以减免的，如果您有两个或两个以上小孩，您需赡养年迈父母或身体残疾都可减免一定金额的物业税。