比利时房产到底适合不适合投资？如果你是年轻人买第一套房子有税费减免政策，当然推荐。成为比利时的包租公、包租婆要坚定信念，要经千辛历万苦，还要时刻保持良好的心态。
买房前先得把比利时这几大行政区（语言划分）的相关政策弄明白，该享的福利一个都不能少，该注意的坑也尽量踩少。
【比利时买房政策合集】2022年各区政策都有所调整
1. 布鲁塞尔大区
1.1 房屋价格不超过50万有税收优惠：第一个175000 欧元免征房产税
1.2 房屋价格超过50万没有税收优惠
1.3 自住房: 需准备买房成交价的10%+房产税+抵押贷款税+公证费
具体计算要根据房价确定。以20万房价为例：需要准备33000欧
1.4 投资房：需要准备买房成交价的36.5%左右
包括20%房价+12.5%房产税+抵押贷款税+公证费
2. 荷语区-弗拉芒区
2.1 自住房：需准备买房成交价的18%左右
包括10%房价+3%房产税+抵押贷款税+公证费
2.2 投资房：需要准备买房成交价的33.5-36%左右，包括20%房价+12%房产税+抵押贷款税+公证费
3. 法语区-瓦隆区
3.1 房产地税指数小于€745，房产税6%
3.1.1 自住房：需准备买房成交价的21.5%左右
包括10%房价+6%房产税+抵押贷款税+公证费
3.2 房产地税指数大于€745，房产税12.5%
3.2.1 自住房：需准备买房成交价的23.5-24%左右，包括10%房价+12.5%房产税+抵押贷款税+公证费
3.2.2 投资房：需要准备买房成交价的33.5-34%左右，包括20%房价+12.5%房产税+抵押贷款税+公证费
选房侧重点
第一看区分位置。核心地区核心位置，投资最具有价值的是：布鲁塞尔、安特卫普、鲁汶、新鲁汶、根特…
除了考虑回报率，也要把涨幅资产增值考虑进去。
第二装修。装修注意事项，看不见的比看得见的贵。费用由高到低，屋顶-水电气管道-窗户。
购房流程
看房，出价，卖方接受报价，签COMPROMIS（预购合同），缴纳10%的定金，然后贷款，签约。
贷款：至少咨询3家以上银行，相互比价压价拿到最优利息
准备的资料：
1. 3个月以上的工资单。（只有3个月的现在基本贷不到款项，银行一般要 一年以上的工资单及银行流水）
2. 前3年的收入证明
3. 如果是自雇职业，要提供公司去年报表，提供至少一年以上报表
资料越齐全，贷款下来的几率就越大，利息也越低。比利时银行预估人生活成本1200-1500之间。也就是说能贷多少金额，减去这最低生活额度，再乘以15-20年就是基本你能贷到资金。一般是你收入的40% ，除非你收入非常高。银行贷款利息最低的我见过0.99% 现在市面上普遍1.2%-2% 之间，我身边多半是报全税的，高于2% 别喷我。
所有收入证明及公司年表可以用APP IT’S ME登陆MYMINFIN 官网下载。
公证处
可以选择房东同一个公证处，可以缩短买卖流程时间。建议选择自己信任熟悉的公证处。公证处出具COMPROMIS，10%的定金打入公证处账号。等到贷款批复后，支付尾款。签署ACTE正式交房。
交房后注意事项
换水电气用户，可以在线 用APP 登陆 MY+供应商名字官网。如果有租客，要挂号信通知已更换房东及租金支付的银行账号。并要求前房东交接房屋押金及资料。
如果有租客，如合同未注册，要及时前往MYMINFIN 官网租约注册申报页面 按照页面要求进行注册，租约注册是免费的。在出租前建议做房屋状况评估书，评估书也要在官网注册申报。
税务
首房享受税费减免政策后3-5年不可以出租，各区政策都不一样。比利时房屋租金不纳入个人所得税纳税范围，所以是免征税的。
个人买居住房：出租给私人。征收2倍的地籍税REVENU CADASTRAL。这个提醒各位出租地址的朋友们，好好计算收益成本，加上各区的垃圾处理费 环境税可能得不偿失。
个人买商铺：其中40%的租金免征税认定为维护费用， 年租金-0.4*年租金-利息= 剩余金额纳入个税，所以个人买商铺税费比较重。
公司买居住房和商铺 ：所有租金收入纳入公司业绩，但公司可以减去所有的费用，装修，维护，贷款和不动产20年的折旧，利息和地籍税之后，剩余的租金要缴纳跟公司一样的税费即 25%。超过一定数额34%
公司买居住房和商铺收益计算：年租金减去还款额度、减去房价税后总额除以20、减去利息，减去地籍税REVENU CADASTRAL=剩余金额 *0.25公司税
假设: 布鲁塞尔房子或商品100万 12.5%的注册税 房产 税后112.5 万 房产税5000 还贷每年30000 利息每年3000 （第一年）租金收入 60000.
60000-30000-3000-5000-11250000/20=-3425欧元
为负数时，公司不用纳税，但随着时间推移，利息越来越低和贷款还清之后。还贷的前10年是低税务期，之后每年会越来越重。当你卖房时，房子属于公司业绩，其中会缴纳将近40%的税费。
公司买房有利有弊，买了最好不要卖，可以把公司转让给子女。窍门，当个人资金有限，用公司买房产时可以加入1%为个人持有。哪天你想购买公司的房产 只要房价的1%的注册房产税+公证费用。
投资类型
学生公寓：回报率2%-3.2% 全国各个大学附近都有类似的产品，投资方有产权没有管理权，公寓大楼由统一物业全权管理出租，租金回报低于市场价20-30%
优点：甩手掌柜，没有空置率，回报率稳定。未来自己子女入住可以优先入住。
缺点：非学生不能入住，回报率低于普通公寓，大部分公寓都是新房要缴纳21%的税。
政府福利房：投资者购买房子出租给政府。回报率2.5%-4%，布村为例，需要达到一定的标准，建议寻找1980年之后建造的房子。布村各区标准是一致的，STUDIO 和1室2室都有标准价格，所以IXELLES区的一室一厅和ANDERLECHT 一室一厅出租给政府，租金几乎一样。
优点：9年长期合同， 甩手掌柜，没有空置率，回报率稳定，每年减免房产税。
缺点：不能中间破坏合同自住或租给他人。回报率低于自己出租。
普通房产：自行出租回报率3%-7% 整栋分租回报率最高，独立公寓次之。有资本的选择独栋最佳，购买之前看清每层是否在市政府URBANISM认证为独立单位。物业集中，公摊费用低，维修成本低。投资独立公寓注意房产税和物业费。
民宿房产：这种房产要在 官网注册，并在APP 如：BOOKING、BELLEVILLA、AIRBNB 等注册发布广告，超过一定额度需要缴纳税费。
租客“斗争”
租房合同可以借鉴职业中介的范本，租金，押金，违约金等等。合同和房产评估书一定要在官网注册申报，注册申报时免费的。在押金未付之前，不要给钥匙。要租客购买室内保险及暖气炉每年定期维修。
出租前严格审查租客的收入，宁可空着也好过被老赖虐。拿失业金和单亲妈妈是最难处理的群体。
出租可在IMMOWEB上官网注册发广告，收到意愿邮件可以提出以下要求：
1. 一年的工资单收入
2. 与前任房东房租按时支付证明
3. CDI长期合同
4. 最好让租客找一个经济担保人
租金未支付，怎么办？
1. 短信、邮件、电话催要房租
2. 延迟10天，挂号信催要房租。2次挂号信就可以选择进入诉讼方式
3. 找当地专业房产的律师，但收费比较贵200+每小时
4. 最优策略：找当地民事法庭，直接民事调解或民事诉讼。荷兰语VREDEGERECHT 法语 JUSTICE DE PAIX，费用在22-80欧一次，大家别以为上法庭都像电视里一样戴着假发法官宣判那种。这种法庭就是一栋普通房子，跟看家庭医生一样在外面等候。10分钟一个很快的。
民事法庭程序及资料
1. 身份证
2. 产权所有证明（在MYMINFIN里面可以找到证明的资料）如果是公司的，还要在国家BANK CARREFOUR 上输入公司的TVA\BTW号码 证明你是公司的法人
3. 在法庭填写表格，里面有一项如未付2个月，那么是租客违约。按照一般的合同租客要赔偿3个月的租金
4. 拿着填写的表格前往租客的市政厅要求拿一张租户居住证明
5. 回到法庭，交钱、递交材料
6. 法庭一周内发传票给租户，一般2-4周开庭审理，这个时候你有选择权 选择调解或诉讼。建议有条件调解，让租客尽快搬出去，因为租客付不出钱，最后法警强制驱赶费要房东先垫付，然后卖掉里面家具赔付。二手家具卖不出什么价格。尽快解决老赖，再认真找下一个，时间就是收益。
涨租篇INDEX：
比利时每年在Gezondheidsindex STATBEL网站公布通货膨胀指数。租金*今年指数除以签合同月份前一个月份的指数。
如：2021年2月租金签订为500欧元，指数是一月的110.35 。2022年1月指数是118.21
计算方式 500*118.21/110.35 =535.61欧元今年和去年通货膨胀大，所以差距挺多的。
杨龙鑫（作者）：一个貌似置业顾问但不是置业顾问，餐饮业界的文艺“二逼”导游
感谢“房事群”群友多年分享的经验，本文纯属个人观点看法，如有错误或不明不懂之处，欢迎联系我指正交流：526472667（微信号）
