根据公证人发布的房地产晴雨表数据，过去三个月内，全国房屋销量同比下降了2.2%。造成这一现象的原因是抵押贷款利率的急剧上升。Immotheker Finotheker 公司的 John Romain 算了一笔账：“与一年前相比，现在的每月还款额增加了8.9%。”与此同时，房价也在持续上涨。
根据比利时公证人联合会（Fednot）发布的季度房地产晴雨表数据，独立住宅（house）的销量跌幅尤为明显。过去三个月，独立住宅销量下降了2.8%，而公寓销量的降幅相对较小，为0.4%。综合来看，比利时整体房地产市场销量萎缩了2.2%。
弗兰德斯（Flanders）地区的降幅相对较小。上个季度，该地区的独立住宅和公寓销量分别下降了1.2%和0.7%。除弗拉芒布拉班特省（Flemish Brabant）销量微增1%外，弗兰德斯所有省份的购房数量均有所下降。
相比之下，林堡省（Limburg）的表现最差，公寓和独立住宅的销量分别下降了5.1%和2.4%。
利率是罪魁祸首
公证人 Bart Van Opstal 表示，导致销量下滑的原因是抵押贷款利率的急剧上升。“利率上涨，使得抵押贷款（即购房贷款）的成本变得更高。”
8月份，利率创下12年来的新高，且此后仍在持续攀升。Van Opstal 解释说，这产生了双重影响：“贷款成本增加了。如果你为一套均价房屋申请一笔平均额度的贷款，一旦利率上升1%，你每月的还款额很容易就会增加数百欧元。”因此，投资者也在寻找房地产市场以外的替代投资渠道：“他们越来越多地选择回报率更高的投资方式，比如债券。结果就是，他们在房地产市场的活跃度降低了。”
我们正处于房价持续上涨的时期
按理说，市场放缓通常伴随着价格下跌，但 Van Opstal 指出，目前这种情况尚未出现。“我们正处于房价持续上涨的时期。自去年以来，独栋住宅价格上涨了约 3%，而公寓价格上涨了 2%。”
具体而言，根据公证人市场晴雨表（notary barometer）的数据，过去三个月佛兰德斯（Flanders）地区的独栋住宅平均价格为 398,182 欧元。而去年这一数字为 384,781 欧元，这意味着一年内价格上涨了 3.5%。若以五年为周期，涨幅更是高达 21.5%；毕竟在 2021 年，佛兰德斯地区的独栋住宅平均价格仅为 327,785 欧元。这意味着 25 年期贷款下的成本差额约为 53,000 欧元。
从事抵押贷款利率比较业务的 Immotheker Finotheker 公司专家 John Romain 基于上述平均价格进行了一项测算，旨在对比今年与去年的每月还款额差异。
假设你以 396,000 欧元的价格购买了一栋住宅，并计划申请银行贷款，还款期限设定为 25 年。“你需要准备大约 40,000 欧元的自有资金（首付），”Romain 说道，“因为在大多数情况下，银行允许的最高贷款额度仅为总价的 90%。”与一年前相比，你现在的每月还款额增加了 8.9%
“假设你以 4.29% 的固定利率向银行贷款 35.6 万欧元，贷款期限为 25 年，那么你的每月还款额将是 1,921 欧元，”Romain 算道，“25 年下来，你总共需要支付 220,308.89 欧元的利息。”
“与一年前的情况相比——当时固定利率为 3.46%，比现在低 0.83 个百分点——那时的每月还款额为 1,764.38 欧元，同样的 25 年期限内利息总额为 173,315.25 欧元。”
“因此，与一年前相比，你现在的每月还款额增加了 8.9%，”Romain 总结道。
年轻人仍在继续购房
Van Opstal 和 Romain 都注意到，年轻人仍在继续购房。“26 岁至 30 岁的人群是房地产市场上最活跃的群体，”Van Opstal 指出。在弗兰德斯地区，这一群体购买了 15% 的公寓和 22% 的独栋住宅。
“我推测他们认为利率只会进一步上涨。如果这一推测正确，那么现在确实只能咬牙买房，等待已无意义。但这并不意味着他们现在的处境轻松。”
尽管如此，在 Immotheker Finotheker，办理住房贷款的购房者中，仍有超过半数的人年龄在 35 岁以下。
Romain 提到了贷款期限的问题：“如果延长抵押贷款的期限，每月的还款额就会降低，越来越多的贷款期限设定为25年或30年，而非20年或更短。”
他观察到，40岁以上申请此类抵押贷款的人数越来越少，因为他们不愿在退休后继续偿还贷款。虽然2021年申请住房贷款的人群中，41.6%为40岁以上人士，但这一比例现已降至30.7%。“最好在退休时已还清所有债务，”Romain说道，“而且大多数银行只愿意将贷款期限延长至借款人年满70岁为止。”
未来如何？
未来走势尚待观察。Romain预计利率将进一步上升约0.25至0.50个百分点。
“这在很大程度上取决于中东冲突及其对油价的影响，”他解释道，“我们目前正处于能源危机之中，生活必需品（购物篮）的成本也在上涨。预计通胀将在1月份达到峰值。”“届时利率可能会升至5.25%的峰值。”
贷款银行也会希望资金更有保障
“贷款银行会希望资金更有保障，并可能进一步推高利率，”Romain预测道。
9月下旬，弗兰德斯政府还决定将首套自住房的注册税从2%上调回3%。这也可能影响房地产市场，尽管Van Opstal认为影响有限。
“起初，这一上调实际上会产生短暂的刺激效应，因为任何在2027年1月1日之前签署购房协议的人，仍能按2%的注册税率进行购买。” “明年年初可能会出现降温效应，但过往经验表明，百分点变动带来的影响相对较小。按揭贷款利率的影响要大得多，”Van Opstal 总结道。
