比利时鼎盛华人律师行公益普法系列:租房纠纷以及比利时租房协会简介

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近期,我们比利时法律时事一点通编辑部收到来自一些来自租户的有关租房合同的纠纷。比如,租房合同到期后,房东无故克扣押金,比如排水管掉坏了、或者暖气坏了这种紧急需要维修的情况发生时,房东不及时维修,如此种种。

为此,编辑部特邀比利时鼎盛华人律师行结合比利时本土的实际情况,为大家介绍一下比利时的租房法律,以及维权机构租房协会。希望帮助您了解到在租房过程可能遇到的法律风险以及应对。

租客的权利、义务

在租赁合同中,租客往往是弱势的一方,所以比利时鼎盛华人律师行在这里主要是从租客的角度、结合一些简单的例子,来简要介绍法律权利和义务,这也是避免租房过程中发生法律纠纷的重要保证。从房东的角度,这些方面也是需要注意的。在比利时,有一部专门的房屋租赁法(woninghuurwet)规定了这些内容。

租客的法定权利包括:

第一,租客应当居住在符合宜居条件的环境中。比如,如果屋子天花板漏水了、暖气不工作了或者墙壁上有巨大裂缝,这些都属于房子不宜居住的情况。这个时候,租客有权利敦促房东予以修缮。如果房子不符合最低宜居条件的要求,租客有权要求房东持续修缮房屋直到符合最低宜居条件位置,或者租客有权利但放慢解除合同,并要求房东赔偿损失。在等待修缮期间,法官也会允许房东降低租金。

第二,租客有权利要求与房东共同列出一个房屋设备和状况的详细目录(plaatsbeschrijving)。在这个清单目录中,列明房屋本身的维护情况,比如设备新旧程度、门窗墙壁地板是否有损坏、包括哪些家具和电器等等。清单目录越明细越好,并且需要房东和租客逐一对照实景确认。这样的清单,可以帮助双方辨别那些损坏或者折损是在租客住进来之前就存在的,极大的避免了争端的发生。自从2007年起,房屋清单目录成为签订房屋租赁合同的强制性文件之一了,即房东和租客必须制定清单并双方都署名,各自留存备份。

第三,租客有权利在居住期间享受隐私权保护。

第四,租赁合同生效后,房东不能对房子本身做出重大改变,比如对房子的结构或者形状做出改变。如果房东坚持,那么房客可以终止合同。这一项权利叫做recht op een onveranderde woning. 简单而言,就是租客住的房子的结构和形状,应当与签订合同时房屋的状态保持一致。

第五,房东必须确保房屋不存在隐藏的缺陷,即在签订租赁合同的时候,不得对租户隐瞒潜在的缺陷。对于,任何明显的缺陷,比如有巨大裂缝的墙壁、破损的窗户,房东必须在租赁期开始前就应当予以修缮。这一项权利被称为是recht op verhelping van‘verborgen gebreken’van woning.

第六,租客对来自第三方对房屋权利的争讼具有抗辩权,这个权利和我们国内的买卖不破租赁有异曲同工之妙。简单说,如果第三方认为这个屋子不是房东的,或者第三方想要拿回这个房子以抵消房东的债务,租客也权选择拒绝搬出房屋、继续居住直到租赁合同结束。这一项权利叫做rechtstoornissen van een derde.比利时鼎盛华人律师行提醒大家,如果在租期期间,房东以卖房为理由要求租客立即搬出时,租客们要懂得用法律的武器保护自己的权益,租客是有权利一直住到合同终止日期的;即使租客愿意搬出,也应当以租客的搬出计划为准。

从保护房东的角度出发,那么租客的义务有哪些呢?

第一,租客需要对火灾损失负责,除非租客能够证明(1)火灾是由不可抗力引起的,比如因为天灾(2)火灾是由第三方引起的,比如邻居家小孩玩火(3)因为房屋老旧,电路设备极差导致走火。

第二, 租客必须对房屋进行正常合理的使用,对房屋要尽到bon père de famille的义务,即如同使用自己的房屋一样小心谨慎。如有损毁则需要承担赔偿责任。

第三,在租赁合同到期交还房屋时候,房屋本身的状态、结构等正常,一些小的因为使用的折旧是可以接受的,但是大范围、严重影响房屋结构的损伤,比如墙壁烧焦了这类,则需要租客承担修缮义务或者理赔。比利时鼎盛华人律师行提醒大家,在归还房屋的时候,需要清扫整洁。在比利时租客拿到房子的时候,一般都是非常整洁的,所以归还的时候,房屋的状态也应当是整洁的。否则房东很可能从押金中扣除后期需要清洁的费用。

当然,最重要的义务还包括要按期支付房租。从房东的角度出发,谨慎选择租客以及要求提供足够的押金和收入证明也是非常重要的。实践中,比利时鼎盛华人律师行处理过一些强制要求欠款租客(包括非法占用房屋)的腾房案件,所以提醒大家在比利时由于法律比较注意保护租客,尤其是有小孩的家庭,以及司法机关效率不高的各种因素,这些经验都值得引起房东的重视。

租房协会介绍

最后比利时鼎盛华人律师行给我们编辑部介绍了比利时的租房协会(huurdersbond),直译就是租房者联盟。租房协会主要是帮助租客了解到他们的法律权利和义务,并且在他们面临法律纠纷的时候,提供法律咨询意见甚至是给予解决方案。加入租房协会,需要缴纳每年12欧元~20欧元不等的会员费。会员也会收到来自租房协会的杂志和活动通知。在租房协会的网站上,也可以找到常见问题清单,以及各个省租房协会的联系方式。一般情况下,如果纠纷涉及的问题不复杂或者金额不大,矛盾可以协商处理,通过租房者协会解决不失为一个比较好的途径,和司法诉讼相比,一个是费用很低,另外程序也比较方便快捷。